LES GATED COMMUNITIES À LOS ANGELES :
MORCEAUX DE VILLE OU TERRITOIRES À PART ENTIÈRE ?

Renaud LE GOIX

Université Paris 1, UFR de Géographie
Equipe PARIS, UMR 8504 Géographie – cités
13, rue du Four 75006 PARIS
rlg@parisgeo .cnrs.fr
http://perso.wanadoo.fr/renaud.legoix

Résumé

Article complet

Texte de la conférence du samedi 5 octobre 2002 au salon géomatique du FIG de Saint Dié.

Les cartes et documents présentés lors de la conférence ont fait l’objet d’un article à paraître dans L’Espace Géographique, 2002, n°4, pages 328-344.

Résumé :

Les gated communities posent des problèmes inédits aux métropoles américaines. Ces quartiers résidentiels enclos, gardés 24h/24, au mode de vie fondé sur les loisirs, construisent des ensembles homogènes et gérés sur le modèle des villes privées. Aujourd’hui, il ne s’agit plus seulement de ghettos - dorés, mais de produits de consommation destinés aux classes moyennes et moyennes supérieures. Or, la très grande homogénéité interne de ces quartiers est produite par des processus de sélection, fondés sur l’âge, l’appartenance ethnique, sociale, mais également religieuse. Certains obtiennent même leur autonomie politique en créant leur propre municipalité, afin de capter les ressources fiscales disponibles et d’asseoir ainsi leur souveraineté locale.

Los Angeles et ses environs offrent un cadre d’étude privilégié de ce phénomène immobilier, étant donné son développement rapide depuis les années 1960 dans les métropoles de la Sun-Belt. Or, la collecte de l’information et les contraintes méthodologiques pèsent lourd quand il s’agit de rassembler des sources disparates, données immobilières, recensements, et informations qualitatives, pour identifier puis traiter les quelques 250 gated communities de l’aire urbaine.

Quelles démarches adopter alors pour étudier l’impact des gated communities sur la métropole ? Après avoir cerné les implications politiques, fiscales, sociales du développement des gated communities, on met en évidence la construction de discontinuités produites par la fermeture et l’enceinte.

Abstract : Gated Communities in Los Angeles : splitting the city, or building real territories.

Gated Communities raise new issues for the American cities. In these walled residential neighborhoods with security and access control features, public space has been privatized. They are not only some kind of golden-ghetto, but also a mass consumption real estate product, highly standardized, designed for the whole middle-class. Because they operate a age-based or social-based selection of residents through various regulations, the result is the division of the city into homogeneous, self-sufficient communities, pushing for political or tax independence.

Los Angeles offers a good set of study of this phenomenon, because of its fast development in the 1960’s in the Sun-Belt area. Nevertheless, the problem of data collection and methodological constraints are of concern when gathering heterogeneous sources, real estate data, census and qualitative data, in order to identify about 250 gated communities within the urban area.

This paper assesses the integration into the city of these communities and their new urban lifestyle. These closed, segregated territories are studied through the discontinuity of urban forms, their degree of differentiation with the neighboring areas, and the political and legal issues they raise.

Quartiers résidentiels enclos, dont l’accès du public est contrôlé, les gated communties sont devenues depuis une vingtaine d’années une forme majeure de l’espace périurbain. Ces produits du marketing immobilier fonctionnent, par le nombre d’équipements de loisirs qu’ils offrent, comme de véritables parcs à thèmes résidentiels. Ils s’inscrivent, par leur mode de gestion privé, dans une volonté individuelle et collective d’instaurer une séparation entre l’intra-muros et les quartiers environnants :séparation à la fois politique et sociale, voire fondée sur une discrimination (par l’âge, ou discrimination ethnique jusque dans les années 1960), dans le but de défendre la valeur de l’investissement immobilier et l’exclusivité du lieu (Davis, 1991 ; Blakely & Snyder, 1997 ; Fox Gotham, 2000 ; Le Goix, 2001).

Des lotissements résidentiels enclos.

En tant lotissements issus de la promotion immobilière, en quoi les gated communities se distinguent-elles du reste du marché immobilier ? Fermer, enclore, constituent les fondements de la propriété collective ou individuelle d’un terrain, et définit celui-ci comme un territoire. De bonnes clôtures font de bons voisins. L’enceinte construit un limes qui sépare ceux qui vivent à l’intérieur, de ceux qui vivent à l’extérieur. L’enceinte et son corollaire le portail sont des piliers de la société et du bon voisinage : ils définissent les espaces privés, mais aussi — en creux — le territoire collectif ; ils séparent la propriété privée de l’espace public. Au fond, From whom, from what are we protecting ourselves behind gates? To whom I am to give offence? (Mending Wall, Robert FROST).

Des quartiers pas tout à fait comme les autres.

Il s’agit tout d’abord lotissements, ce qui implique que le développeur se substitue à la collectivité locale pour construire sur des fonds privés les infrastructures de base : routes, lignes électriques, adduction d’eau, etc. D’un point de vue juridique, les gated communities sont des copropriétés, dont le règlement permet de protéger l’aspect général, afin de préserver l’investissement immobilier des propriétaires. Elles sélectionnent également, parfois, leurs résidents (quartiers de retraités, interdits aux moins de 55 ans). Dans leur gestion des équipements, ces villes privées (jusqu’à 19 000 habitants), agissent comme de véritables gouvernements locaux, et en ont certaines prérogatives. (McKenzie, 1994). Mais les gated communities ne sont pas des lotissements en copropriétés comme les autres : la présence d’une enceinte implique non seulement des spécificités dans leur fonctionnement, mais a des conséquences sur les quartiers environnants. Par exemple, on peut émettre l’hypothèse d’une redistribution des vols et délits sur les quartiers du voisinage (Hesley, Strange, 1999).

S’agit-il d’un produit spécifique, alors que le mode de gestion par association de copropriété et les infrastructures de sécurité et de surveillance sont quasiment généralisés dans les zones résidentielles des grandes métropoles américaines ? En d’autres termes, comment interpréter la valeur ajoutée de la fermeture ?

L’objet de cette présentation consiste à aborder la question des spécificités des gated communities dans le marché immobilier à Los Angeles. En particulier, le projet séparateur de ces quartiers s’appuie-t-il sur une différence socio-spatiale ? Et si oui, quels sont les éléments fondateurs de cette différenciation ? Saisir cette discontinuité d’ordre social pose un certain nombre de problèmes méthodologiques, liés à la nature des sources. Il n’est en effet pas possible de connaître précisément la composition sociale ou ethnique d’une gated community. On peut néanmoins partir de l’hypothèse que ce produit immobilier n’est pas localisé de façon aberrante dans l’agglomération. Sa localisation obéit d’une part à la recherche d’agréments de site et de situation. Elle s’inscrit d’autre part dans le cadre général des ségrégations socio-spatiales de Los Angeles.

1. Un produit immobilier de la périurbanisation.

La construction de la suburb est profondément imprégnée des valeurs religieuses puritaines, et des valeurs philosophiques du romantisme (Jackson, 1985 ; Ghorra-Gobin, 1997). A ce titre, les gated communities s’insèrent dans les mêmes registres de valeur, et forment un produit immobilier à part entière de la périurbanisation. Leur spécificité tient à la synthèse qui y est faite entre, d’une part, les formes du périurbain, les aspects juridiques de la propriété, et d’autre part l’idéologie sécuritaire et les désirs de repli et d’autonomie politique.

    La genèse.

Quarte mouvements et idéologies sont principalement à l’origine de ces quartiers :

  • le périurbain.

Les valeurs philosophiques (le transcendantalisme, qui réconcilie la nature et la civilisation), et religieuses protestantes (la maison, lieu de l’épanouissement de la famille, autour du rôle de la femme, qui porte la responsabilité de l’éducation des enfants ; cf. les sœurs Beechers) inspirent le développement de la banlieue résidentielle (Jackson, 1985 ; Ghorra-Gobin, 1997). La première banlieue romantique, et la première gated community, Llewellyn Park (1854), est fortement inspirée des ghettos-dorés et parcs lotis fermés à l’européenne (Parc de Montretout, Saint-Cloud, 1834). Llewellyn Park devient ainsi un lieu de retraite, à proximité raisonnable de Manhattan, construit par un businessman, L.S. Haskell, fervent protestant appartenant à la communauté des « Perfectionnistes ». L’idéal périurbain porte, tel qu’il est formulé, le repli sur l’espace privé, la propriété, l’entre-soi, et donc la fermeture.

  • la structure juridique.

Les gated communities sont, d’un point de vue juridique, des copropriétés, qui appliquent des règlements de droit privé (les restrictive covenants sont introduits en 1831 aux Etats-Unis) au sein d’une association de propriétaires (Homeowners Association). Ce modèle de gestion des lotissements émerge en 1926, et se généralise dans les années 1950 à l’ensemble des lotissements neufs.

  • le désir securitaire :

Théorisé en 1972 (L’espace défendable, de Newman, 1972) plusieurs applications émergent dans les années 1990, notamment le neighborhood watch (surveillance du voisinage) ou le community policing, (un ensemble de mesures, dont la police de proximité).

  • le caractère exclusif :

      • Le club (caractère aristocratique ou valeur snob),

      • La communauté religieuse exclusive, associant loisirs et pratiques religieuses (Ocean Grove, en 1869). Des gated communities comme Leisure World (réservée aux plus de 55 ans), en constituent les formes contemporaines, associant loisirs et désir d’entre-soi communautaire. On parle souvent de Lifestyle communities.

      • La rue privée, qui revendique l’exclusivité d’une rue parce qu’on en est propriétaire, et que des fonds privés prennent en charge sa construction et son entretien (à Saint Louis, 1867).


On assiste à l’émergence à la fin des années 1930, et surtout à leur développement massif de ces quartiers avec la périurbanisation de masse dans les années 1960 – 70. 

Les gated communities, une relation paradoxale avec les collectivités locales.

L’usage du terme « gated community » est récent. On parle également souvent de gated enclaves ou de residential enclaves. Son emploi s’est toutefois généralisé dans les années 1990 chez les acteurs de la promotion immobilière. S’il recouvre une réalité fort diverse, il n’est toutefois pas neutre.

La communauté, une frontière floue entre le public et le privé.

Le terme community demeure vague, chargé d’histoires, connoté de valeurs morales, religieuses, et emprunt de nostalgie (Blakely & Snyder, 1997). Mais surtout, il relève à la fois d’une signification identitaire (couleur, religion, niveau social...) et d’une signification politique, puisqu’il désigne aussi souvent la simple municipalité.

La frontière entre les deux définitions est indécise : faire partie de la même municipalité suppose une communauté d’intérêt, une identité commune, un intérêt commun pour la gestion locale. L’action politique se confond alors avec une démarche identitaire (Abbot, 1987). La communauté, bâtie sur un consensus, est perçue comme un moyen collectif de l’action politique. Comme vecteur de lobbying, elle garantit l’idéologie individualiste. G. Billard (1999), M. Davis (1990) et S. Body-Gendrot (1984) ont souligné que les symptômes de la fragmentation politique des villes américaines sont à chercher dans une montée du communautarisme. En l’occurrence, l’appellation gated community n’est pas neutre, et revendique une démarche identitaire qui peut déboucher sur une action politique.

Des gated communities municipalités à part entière.

Aux Etats-Unis, les maillages administratifs sont limités aux Etats et aux comtés. Toute communauté de citoyens peut, à l’intérieur des comtés, voter la création ex-nihilo d’une municipalité dotée d’une certaine autonomie politique vis-à-vis du comté. On parle alors de territoires incorporés en municipalités. Certaines gated communities ont ainsi créé leur propre municipalité, prouvant leur investissement politique, et devenant ainsi des municipalités a part entière (donc autorité publique) tout en restant encloses, financées et gérées par une association de propriétaires (privé). La gestion des affaires locales est partagée entre l’association qui est en charge des équipements, et la municipalité. Celle-ci se veut minimale, et passe contrat avec des entreprises privées ou d’autres collectivités locales (les comtés) pour assurer à sa place les principaux services publics (police, incendie…). Ce mouvement est particulièrement développé en Californie, puisqu’une loi (Proposition 13) limite depuis 1978 la taxe foncière, obligeant les collectivités locales en manque de financement à reporter un certain nombre de dépenses (construction et financement d’équipements) sur le privé. A Los Angeles, 12 gated communities ont été impliquées dans ce type de municipalisation en 40 ans. Certaines ont fondé leur propre municipalité (Rolling Hills, 1958 ; Hidden Hills, 1961 ; Canyon Lake, 1991; Leisure World / Laguna Woods, 1999). D’autre ont joué un rôle de leader dans une création municipale avec d’autres quartiers voisins avec lesquels elles avaient des intérêts communs (Indian Wells, 1967 ; Rancho Mirago, 1973 ; La Quinta, 1982 ; Dana Point, 1989 ; Calabasas, 1991).

A bien des égards, ces incorporations paraissent classiques dans une tendance générale au morcellement politique à Los Angeles (Miller, 1981). Il s’agissait, pour ces gated communities, soit d’éviter une annexion par une municipalité moins riche avide d’élargir sa base fiscale (Rolling Hills, Hidden Hills, Rancho Mirage, Indian Wells), soit de promouvoir un style de vie garanti par un contrôle local du zoning (Leisure World, Canyon Lake, Dana Point, Calabasas).

Les gated communities, prédatrices de ressources publiques.

On relève dans certaines gated communities une tendance à utiliser des services publics, payés par les contribuables, à leur profit exclusif, au sein des murs. La jurisprudence en la matière est pourtant claire : aucun investissement public ne saurait être privatisé, et son accès public restreint. (Brower, T., 1992; Kennedy, D. J., 1995; Mckenzie, E., 1994; Owens, J. B., 1997; Stark, A., 1998). Le problème réside dans l’obsolescence des quartiers résidentiels, dont les coûts d’entretien augmentent avec le vieillissement des équipements et infrastructures. Dans l’impossibilité d’augmenter les frais de copropriété, les associations se tournent alors vers les collectivités locales, pour leur transférer un certain nombre de coûts. Ainsi, dans un certain nombre de cas (4 exemples ici : Leisure World, Rolling Hills, Hidden Hills, Newport Coast), les gated communities ont obtenu le transfert d’un certain nombre de leurs coûts sur les ressources des municipalités (subventions à des équipements culturels et de loisirs, ou financement des réseaux d’égouts et de collecte des ordures ménagères).

Les gated communities adoptent une attitude politique autonomiste, afin de protéger l’investissement de chacun et, également, de profiter des ressources publiques et subventions fédérales aux collectivités locales pour l’entretien d’une propriété privée. Si l’autonomie est une tendance, la protection de l’investissement est l’objectif ultime. On cherche donc à évaluer l’impact produit par ces fermetures résidentielles.

Des enceintes pour qui, contre quoi ?


Sources et méthodologies.

191 gated communities ont été dénombrées dans l’aire métropolitaine de Los Angeles (définie comme Consolidated Metropolitan Statistical Area2), parmi les 215 recensées en Californie du Sud (de Santa Barbara à San Diego). Une base de données a été constituée sur ces 191 unités qui ont par ailleurs fait l’objet d’enquêtes sur le terrain. Part non négligeable du marché immobilier de Los Angeles, il s’agit essentiellement d’un phénomène immobilier de front d’urbanisation, obéissant à une offre très diverse et fortement structurée par le tissu urbain de Los Angeles.

Un marché immobilier à part entière.

Comment évaluer l’importance de ce phénomène immobilier à Los Angeles ? Les quartiers dont il est ici question ont été identifiés à partir de nombreuses sources : annonces immobilières, publicités d’agences, articles de presse. Les Thomas Guide® (guides routiers) couvrant l’agglomération ont fourni une information très fiable, homogène et relativement exhaustive. Identifiant les voies privées et les points de contrôles constitutifs des gated communities, ils ont permis de repérer l’essentiel des quartiers identifiables dans la mesure où ils incorporent plusieurs rues ou blocs d’habitation. L’ensemble de cette information a été complété par la consultation des cadastres (Assesment Maps) disponibles dans les administrations fiscales des différents comtés (Los Angeles, San Bernardino, Orange, Riverside, Ventura). Cette source a permis de connaître, pour les quartiers construits avant 19993, le nombre d’unités d’habitation, le type de logement, ainsi qu’une estimation de la valeur du foncier et du bâti (valeur utilisée pour établir l’assiette de l’impôt foncier). Le croisement de l’ensemble de ces sources permet de considérer que le chiffre d’environ 200 gated communities de taille importante (de 100 à 5000 unités d’habitations) rend bien compte de la portée actuelle du phénomène à Los Angeles. Dans les 158 quartiers dont on connaît la taille, on recense environ 75 000 unités d’habitation, soit une estimation réaliste de 250 000 habitants. Compte tenu de la taille de l’aire urbaine (plus de 16 millions d’habitants en 2000), les quartiers ainsi recensés rassemblent donc 1,5 % des habitants (ce chiffre est dans les faits une estimation basse), et représentent en moyenne 10% du marché du neuf. Il est en revanche difficile d’évaluer la part exacte de ce produit dans l’ensemble du marché immobilier (Le Goix, 2001). En outre, pour être correcte, cette évaluation devrait tenir compte de zones privilégiées pour l’installation de ces gated communities. Ainsi, à Palm Springs, cité de villégiature du désert, les 15 gated communities dont il a été possible d’estimer le nombre de logements représentent 16,5 % des logements en 1990. Or ce chiffre est probablement sous-estimé par la nature parcellaire des informations dont on a pu disposer dans le comté de Riverside. A Dana Point, cité balnéaire de 25 000 habitants, manifestement inspirée par l’urbanisme et l’architecture de la côte d’Azur, on estime à environ 34% le nombre d’habitants vivant dans une des 15 gated communities. On observe donc un certain nombre de regroupements de ces quartiers, mais on se heurte ici à la très grande discrétion des promoteurs immobiliers dès qu’il s’agit d’informations concernant leur stratégie commerciale. Stratégie que l’on peut néanmoins saisir à partir des éléments de localisation des quartiers existants.


Figure 1. La localisation des gated communities dans l’aire urbaine de Los Angeles.

Un phénomène immobilier de front d’urbanisation.

En première approximation, il s’agit bien d’une forme résidentielle liée au front d’urbanisation, là où le marché immobilier est le plus dynamique, et là où les promoteurs disposent de l’espace nécessaire pour fournir les différents aménagements de loisir et d’agrément associés à ce type de développement. La figure 1 représente la répartition des 215 gated communities dont nous connaissons la localisation en Californie du Sud.

Il apparaît très nettement que la maximisation de la rente de site est un facteur essentiel. Les localisations littorales et balnéaires fixent un certain nombre de gated communities comme à Santa Barbara, Malibu ou au sud de Los Angeles, entre Newport Beach et Dana Point. Les localisations sur les hauteurs d’un coteau ou dans le creux des vallées des montagnes et collines environnantes constitue une autre variante de sites attractifs. Ces éléments peuvent sembler relativement classiques, et correspondent aux types de localisations préférentielles des beaux quartiers dans la plupart des métropoles dans le monde : en bord de mer, ou en hauteur pour échapper à la pollution de la ville, ou encore dans le creux d’une vallée, à la recherche d’une niche, à l’abri des bruits et de la circulation.

Mais les promoteurs exploitent également la rente de situation, mettant les gated communities en étroite relation avec les principaux éléments structurants de l’agglomération. On remarque leur relative proximité avec les principaux axes de communication : la Pacific Coast Highway, route littorale, prend la forme d’un corridor de gated communities au sud d’Orange county. La freeway 101, qui file vers Ventura et Santa Barbara, a également fixé plusieurs de ces quartiers, de préférence à proximité immédiate d’un échangeur : Mountain Gate, Hidden Hills, Calabasas Estates, Leisure Village, Camarillo Springs. Enfin, les autoroutes 5, 210 et 10, qui bordent la limite Nord de l’agglomération et qui desservent à la fois le piémont des San Gabriel Mountains et les marges désertiques sont une autre ligne de fixation, de Santa Clarita à Palm Springs. On remarque dans un second temps l’importante concentration de ces quartiers autour d’Irvine, ou près de Burbank, dans la vallée de San Fernando. Il s’agit en fait des marges où sont localisées les activités les plus innovantes de l’agglomération, centres secondaires spécialisés dans les domaines des hautes-technologies, de l’audiovisuel et de l’aéronautique.

2. Des projets résidentiels inscrits dans l’espace social de Los Angeles

Cependant, si la gated community contribue par sa fermeture physique à produire une discontinuité sociale, les caractéristiques sociales du quartier dans lequel elle s’inscrit ne sont pas en rupture avec celles du groupe enfermé dans les murs. On analyse donc les caractéristiques de ces quartiers en cherchant à voir si leur localisation privilégie des voisinages sociaux particuliers. Après avoir évoqué les choix méthodologiques retenus, on propose une typologie de l’espace social de Los Angeles à partir de laquelle les positions de ces communautés dans leur environnement sont déterminées.

La différenciation sociale, si elle ne relève que d’un snobisme, peut s’avérer difficile, parce que difficilement mesurables aux échelles d’analyse que propose le recensement (voir encadré).

Les recensements fournissent l’information socio-économique indispensable pour qualifier la nature des espaces résidentiels enclos.

2 niveaux d’analyse existent à l’échelon intra-urbain.

— le census tract

— le blockgroup, subdivision du census tract.

2 niveaux d’échantillonnage des données coexistent :

— le 100% pour les données démographiques de base :
Appartenance ethnique, âge, sexe, composition du foyer.

— un échantillon au 1/6e (en moyenne, variant selon les lieux de 1/2 à 1/8e), pour les données de nature socio-économique (profession, valeurs des logements…).

Le CT est l’échelle la plus utilisée. En général, pour les données échantillonnées, l’analyse est en général menée à l’échelle du Census tract (US Bureau of Census, 2000 ; Mollenkopf, 2000 ; White, 1999)

2 questions :

— peut-on en déduire la composition sociale, ethnique et professionnelle des résidents des gated communities ?

— peut-on utiliser les deux échantillons aux deux échelles ?

La réponse tient aux limites des informations dont on dispose sur les gated communities. On ne connaît pas en effet, par quelque source statistique que ce soit, leur composition sociale exacte. Celle-ci ne pouvant tout au plus se déduire que des caractéristiques du ou des census tracts qui l’englobe. Cette maille statistique ne correspond donc pas systématiquement aux périmètres des communautés définis sur le terrain et prises en compte dans la base de données recensant les gated communities. Quatre situations différentes peuvent apparaître : soit la gated community épouse les contours d’un tract ; soit la communauté est une partie plus ou moins grande d’un seul tract ; soit la communauté est à cheval sur plusieurs tracts, ce qui rend l’analyse complexe (cas de Point Rincon, à cheval sur 2 tracts et sur 2 comtés) ; soit enfin plusieurs communautés sont dans un même census tract : chacune peut avoir des caractéristiques propres, et produire une forte discontinuité avec ses voisines à l’intérieur d’un même tract. Pour ces raisons, et afin de limiter les biais, nous utiliserons l’échelle du census tract pour l’analyse de données échantillonnées ; l’échelle du blockgroup restant privilégiée lorsqu’il sera question de variables disponibles au 100%.

Sans indication sur le degré d’homogénéité ou d’hétérogénéité des populations dans un census tract, il est impossible d’affecter à une communauté les caractéristiques des populations du tract où celle-ci est localisée. On peut néanmoins dépasser ce problème d’ordre géométrique en caractérisant la situation des gated communities dans l’espace social de Los Angeles. On définit les principales dimensions sociales de cet espace et l’on caractérise sur cette base les différents quartiers de l’aire urbaine (classification ascendante hiérarchique). Chaque gated community sera alors saisie dans son environnement social.

Les gated communities dans leur environnement social.

Les caractéristiques de la gated community s’inscrivent en harmonie avec un environnement social. Ces quartiers répondent en effet chacun à un segment de marché. Ils relèvent donc d’une grande diversité de taille ou de standing, depuis le produit bas de gamme extrêmement standardisé proposé par les grands promoteurs jusqu’au caractère luxueux des plus grands ghettos dorés. L’investissement immobilier qu’ils représentent correspond à une recherche de sécurité, de tranquillité et de pérennité de l’investissement A l’échelle de l’ensemble de l’aire urbaine, ces quartiers résidentiels devraient être localisés en correspondance avec la structure socio-résidentielle de cet espace. Les choix de localisation par les promoteurs s’orientent logiquement dans le sens d’une insertion de ces communautés en continuité avec l’environnement urbain, dans une logique d’intégration à l’espace environnant. Ces localisations devraient venir souligner les logiques classiques de la ségrégation socio-spatiale.

On cherche donc à caractériser l’environnement socio-spatial de ces quartiers fermés4. Afin de tenir compte d’une part, de l’adaptation des gated communities à un marché socio-ethnique très segmenté, on caractérise les populations des unités de recensement par des indicateurs d’âge, de revenu, de catégories socioprofessionnelles et ethnolinguistiques5. D’autre part, s’agissant d’un produit immobilier proposé prioritairement sur les fronts d’urbanisation dans des secteurs où la mobilité résidentielle est grande, on caractérise l’environnement par des indicateurs de densité de population, de mobilité domicile – travail et de mobilité résidentielle à court terme. On considère que les choix de localisation des gated communities s’opèrent en tenant compte à la fois des caractéristiques des populations du voisinage (facteurs d’attraction des semblables ou d’exclusion) et des caractéristiques du milieu qui donnent des environnements urbains différents, toutes choses égales par ailleurs.

La localisation des gated communities dans les différents quartiers de l’agglomération montre l’ampleur de la diffusion de ce modèle résidentiel dans les différentes strates de la société. La grande majorité (103 gated communities) appartient aux quartiers résidentiels privilégiés, et 33 d’entre-elles sont localisées dans la suburb de la upper-middle-class blanche active et plutôt aisée. Toutefois, 65 gated communities sont situées dans des quartiers plus populaires, et abritent aussi bien une population de classe moyenne modeste en grande périphérie, qu’une population des « minorités » asiatiques et hispaniques ayant accédé à la propriété. Deux d’entre-elles sont situées dans les quartiers hispaniques les plus modestes. On retrouve ce phénomène chez les populations blanches mais aussi, quoique plus marginalement chez les populations asiatiques et hispaniques. Il apparaît tant dans les espaces centraux à forte densité que dans les périphéries à faible densité. Il est présent, avec des fréquences variables dans différentes zones rurales et zones d’urbanisation récentes. Chaque gated community associée à un type de localisation semble correspondre à un segment du marché immobilier avec la volonté de couvrir l’ensemble du marché solvable d’accession à la propriété (Le Goix, 2002). Il s’agit bien d’une forme résidentielle extrêmement diverse dans sa nature, dont il est difficile de ne retenir que l’archétype du ghetto-doré sécuritaire.

3. Projet séparateur et discontinuité des valeurs immobilières.

Le raisonnement conduit jusqu’ici tend à montrer que rien ne devrait justifier que la séparation physique entre la gated community et son environnement soit d’ordre sociologique ou socio-ethnique, l’environnement représentant une garantie supplémentaire apportée à l’image et à la sécurité de la famille et du bien immobilier. Il s’agit de qualifier, à l’échelle du quartier, la nature de la discontinuité. Bien plus qu’une réponse à la peur de la violence urbaine, le résident souhaite accéder au calme et à la tranquillité. Dans le cadre d’un investissement immobilier, le mur constitue une protection de cet investissement. La fermeture est donc souvent la marque d’un gradient de la valeur immobilière : un logement dans une gated community est, d’après les professionnels, au moins 10% plus cher que le même logement dans un quartier traditionnel.

Discontinuité des valeurs foncières entre la communauté et son voisinage

On cherche donc à savoir comment se répartissent les prix de l’immobilier de part et d’autre de la clôture. En raison de la nature des sources (recensement et actes de vente), on s’intéresse ici non pas au prix du mètre carré, mais à la valeur du bien immobilier (terrain et bâti). Cela introduit certes un biais, mais puisqu’il s’agit de cerner un aspect de la distinction sociale produite par la fermeture, quoi de plus significatif que le prix brut de l’investissement immobilier, signe extérieur de richesse par excellence ? Ces prix bruts permettent de cerner l’ambiance d’un quartier, la nature de l’investissement immobilier, toutes choses égales par ailleurs quant au prix net du mètre carré bâti.

Un premier indicateur est fourni par le recensement (1990 et 2000), toujours à l’échelle du census tract. On dispose de la valeur médiane des unités d’habitation dans le tract  et de la distribution des logements en classes de valeurs. Une comparaison de la distribution des prix dans les 5 grandes gated communities constituant à elles seules un census-tract et dans les census tracts du voisinage montre que dans 4 cas, la valeur de l’immobilier est très sensiblement plus élevée dans la gated community que dans le voisinage (à Canyon Lake, Hidden Hills, Rolling Hills et Coto de Caza/Dove Canyon). Seule Leisure World a des valeurs sensiblement inférieures à celles du voisinage. Le logement y est en effet plus petit et modeste, puisqu’il est destiné à une clientèle de retraités bien souvent seuls ou dont les enfants ont quitté le foyer (Le Goix, 2002).

La fermeture engendre-t-elle un renchérissement relatif ?

Cette première approche tend à montrer que les valeurs des biens sont plus élevées à l’intérieur de la clôture. On peut la compléter par une étude des transactions immobilières dont l’intérêt est de s’affranchir des bornes restrictives des classes proposées par le recensement, et des limites imposées par le contour des census tracts. La collecte de ce type de données passe par une étude du marché immobilier, à partir d’annonces immobilières, et des fichiers des transactions réalisées. On a constitué une base de données à partir de la possibilité offerte sur Internet par une fédération d’agents immobiliers d’utiliser un système d’interrogation des ventes effectuées depuis 1990 dans un périmètre défini par l’utilisateur autour d’une adresse donnée6. On a recueilli à Rolling Hills (au Sud de Los Angeles) et dans son voisinage, ainsi qu’à Hidden Hills et Mountaingate (2 communautés du Nord de Los Angeles) et dans leur voisinage, les données relatives aux ventes réalisées durant cette période, sur 10 ans et en dollars constant (base 1990, estimée en fonction de l’indice annuel des prix à la consommation OCDE). Si les discontinuités entre gated communities et leur voisinage apparaissent dans les niveaux relatifs des valeurs immobilières, elles peuvent aussi se manifester dans les tendances affichées par ces valeurs au cours du temps, notre hypothèse étant que l’enceinte conduit à un renchérissement du bien et/ou à une protection du capital investi dans le temps.

Deux phases affectent la tendance générale de l’évolution des prix autour d’une période de baisse. Entre 1990 à 1995, la moyenne des transactions perd la moitié de sa valeur, manifestation de la crise de l’immobilier à Los Angeles au début des années 1990. D’une manière générale durant la première période, les valeurs immobilières enregistrées dans les gated communities se maintiennent nettement au dessus des valeurs immobilières relevées dans le voisinage. A cette phase d’affaissement succède une reprise, plus franche dans les gated communities que dans le voisinage. Sur les deux cas observés ici, la bonne tenue des prix à l’intérieur de l’enceinte tranche sur la situation observée au-delà. Ces résultats ne peuvent cependant pas être généralisés puisqu’ils ne concernent que deux quartiers, certes relativement grands. (Le Goix, 2002).

Mesurer la discontinuité des valeurs immobilières.

On cherche à vérifier à une plus large échelle la pertinence de ces constats. Il s’agit donc de mesurer systématiquement la discontinuité des valeurs immobilières.

La méthodologie retenue prend en compte la distribution des valeurs immobilières dans les gated communities et dans leur voisinage :

— Le recensement 2000 fournit les profils par classes des valeurs immobilières pour l’ensemble des census tracts.

— On évalue le profil par classes des valeurs immobilières dans les gated communities (données immobilières, et recensement à l’échelle du blockgroup quand cela est possible).

— On construit une typologie (Classification Ascendante Hiérarchique), qui décrit en 6 classes le spectre des valeurs immobilières à Los Angeles.

— Le profil de chaque gated community est comparé à celui de son environnement immédiat (critère de contiguïté). On construit pour cela un indice de discontinuité qui décrit la position relative sur une échelle de valeur (1er axe d’une Analyse en Composantes Principales sur les valeurs immobilière) des gated communities et de leur voisinage.

Ex : Si les valeurs sont plus élevées dans A que dans B, alors la discontinuité est positive, en faveur de A.

Sur les 175 gated communities dont on a pu déterminer avec précision les profils de valeur, on remarque une discontinuité en faveur des gated communities dans 53% des cas. Dans la grande majorité des cas (83%), cette discontinuité est faible (moins d’1 écart-type), et n’est significative qu’à la marge. Mais elle est forte ou très forte dans un nombre très significatif de cas (9%), en particulier dans les zones où les valeurs des logements sont les plus élevées. Ainsi, dans les quartiers les plus favorisés, les gated communities créent des enclaves d’un niveau encore supérieur, y protégeant d’autant plus la spécificité de leur patrimoine immobilier.

La discontinuité joue nettement en défaveur des gated communities dans deux types de cas (8%):

— quand la gated community occupe un segment de marché typé, comme les résidences pour personnes âgées ;

  • quand les gated communities sont situées dans un environnement hétérogène, comme cela est le cas dans les zones à revenus très moyens et faibles de la vallée de San Fernando. Dans ces zones, on peut comprendre l’enceinte comme une protection contre un monde extérieur complexe et agressif, pour essayer de protéger derrière des murs l’investissement d’une vie contre la perte éventuelle de valeur. Une seconde explication est d’ordre statistique : la grande homogénéité des valeurs à l’intérieur des murs, comparé à l’hétérogénéité des valeurs à l’extérieur de ceux-ci peut avoir un effet négatif sur l’indice de discontinuité.

Conclusion

La fermeture contribue donc non seulement à protéger les valeurs immobilières dans le temps, mais créée une discontinuité nette de celles-ci, individualisant des quartiers fondés sur la séparation et l’isolement de leur voisinage. Cette hypothèse devrait pouvoir se vérifier pour d’autres variables, d’appartenance ethnique, ou d’âge.

Bien qu’étant l’argument principal des promoteurs immobiliers, la recherche de la sécurité n’est pas la motivation principale pour expliquer le succès de ces quartiers. D’une part parce qu’il s’agit d’une économie de l’offre (quand ils représentent localement plus de 30% de l’offre), mais surtout parce que leur intérêt réside dans la préservation du patrimoine.

Un tel objet pose nombre de problèmes pour l’étude systématique, et l’on est dépendant des sources émanant de la promotion immobilière (publicité, etc…), de sources fiscales (cadastres), ou de cartes topographiques dont la fréquence de mise à jour peut influencer grandement la qualité du repérage. La qualité des données doit donc être validée, systématiquement, par des enquêtes de terrains.

Les gated communities posent dans l’ensemble des problèmes inédits parce qu’elles sont le fruit d’une situation paradoxale : leur développement a largement été soutenu par des collectivités locales (les comtés), comptant sur une manne fiscale importante (taxe foncière), tout en transférant sur la copropriété le financement des équipements urbains. Dans les faits, les coûts de fonctionnement des équipements privés sont à terme insupportables pour le copropriétaire, qui se tourne à nouveau vers le public (création de municipalités) pour externaliser ces coûts.


Références

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1 Les recherches de terrain dont il est fait état dans cet article ont été en particulier financées par la Fondation Franco-Américaine (Bourse Tocqueville - décembre 2000).

2 La CMSA comprend les 5 comtés de Los Angeles, Orange, Riverside, Ventura, San Bernardino.

3 Soit 158 gated communitiessur les 191 (soit 82% de couverture de la base de données). L’ensemble des grands développements (plus de 1000 logements) a pu être recensé.

4 Sont présentés ici les éléments d’une typologie socio-ethnique de Los Angeles, construite sur la base d’une analyse en composante principale (ACP) et d’une classification ascendante hiérarchique (CAH) sur les 3091 unités spatiales définies par le recensement 1990.

5 1990 U.S. Census of Population and Housing. Fichiers STF1 et STF3.

6 Cet outil d’interrogation rassemble l’ensemble des ventes les plus récentes réalisées par les différents agents du réseau REALTOR©. Pour les ventes réalisées avant 1995, la qualité de l’échantillon est cependant moins bonne. Cet outil est accessible sur http://www.realtor.com ou sur http://www.domania.com.

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